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10 客戶服務的真諦


不動產版主:sway


最近拖了些稿,主要是跟某社區管委會扯了很久。

手上有社區正在點交公共設施,×的,本來以為這些客戶年輕、不懂,應該很好點交,騙一騙就過了,以前幾個案子都是這樣搞,房子隨便蓋一蓋,蓋的美美的就好,以前一天到晚找管理委員喝酒、博感情,就是要讓公設順利完成點交。

不是哦,這些客戶阿,找了專業的公司來點交公設,那些人,當然是搞過營建的人,對建商的把戲很清楚,比如,水管該怎樣規劃跟施工,連接地線要如何接、最新的法規的改變,都很清楚,所以,用很高標準的方式來檢查公共設施。

你也知道我有點黑心,好啦,很黑心,房子怎會好好蓋呢,騙騙一般人還可以,專家一來就露餡了,可是,我怎會甘願花錢修呢?所以,就很誠心誠意的,現在正在搞拖時間戰爭,打算拖到下一屆管理委員,搞不好有機會脫身。

每次跟管委會開會,我就會擺出一張誠懇的臉「公司正在研擬如何回饋管委會方案,你們把你們的需求提出來,開個公文寄給我,這樣我公司才好知道如何給你們交代。」我底下有那麼多人,現在又沒有新案在忙,寫公文很簡單啦,可是,管委會那些人,平常都要忙自己的事,哪有時間寫公文、搞法律?

你知道嗎?本來去年答應要給住戶加一個頂樓曬衣架,沒多少錢嘛,我就用拖的,一下子跟他們說:「我很願意快速施作,不過,你們最好出個頂樓同意書,表示,管委會跟頂樓都同意我加曬衣架,要不然,打擾到頂樓的住戶不太好耶。」其實阿,我的頂樓根本就會漏水,如果管委會簽了這張條子,那萬一漏水,我就可以賴在他們身上,可以說:「都是你們要作的阿,漏水很正常阿!」我以後連漏水都不用修了,哇哈哈哈。

可是阿,我有私下問過其他住戶,尤其是那些平常愛串門子的家庭主婦,這些族群只要打電話說家裡怎樣,好比,因為熱漲冷縮油漆會裂開,我馬上第一時間派工粉刷補漆,地磚因為地震裂開,就派工換一塊,就是這樣,這些婆婆媽媽都說,這家建商好極了呢!反倒去怪罪管理委員,說對建商太嚴苛了,想到這個,我的計謀多成功阿!

以前預售屋銷售時,怕房屋賣不掉,文宣上寫了「配置社區專屬巴士,往來捷運超方便」,本來想撥個幾十萬元打發了事,不過,刁鑽的管委會已經打算要跟消基會、台北縣政府工務局告官,理由是,我只打算給一台小客車的錢,不是那個21人座巴士的錢,嘖嘖,很麻煩耶,這些人怎這麼會算!他們給我報價單參考,居然一台巴士要快三百萬元,哇咧×××,所以,我一樣表面很客氣,回公司摔東西,當初預售誰審的廣告稿阿!找了律師給了他們函,要搞來搞阿,我有時間有錢嘛,大不了你頂多去壹週刊投訴我而已,或是去告官,我再給阿!

上次他們點交,發現我污水化糞池亂蓋,廢話,我當然知道,要不然哪來的錢A呢?被發現就算了,慢慢修,反正我不急。

可是,現在他們還沒點交完,東西壞了都要我修,一堆小錢都在花,啥電腦壞了也要我修,牆壁被搬家的磨到也要我修,再這樣下去,只要還沒完成點交,我還是倒楣耶,這些人阿,太聰明了,××的!

11 數學題

我又來了,這次要講數學。

房地產上有很多數學,不講你其實不會明白。啥?你很會看房子,有眼睛?別練哮話了,我的比較厲害。

「捷運生活圈」有個朋友的案子,他在淡水紅樹林捷運站斜對面,站在房子、接待中心,你真的看的到那紅樹林站屋頂,看到捷運緩緩駛入,還聽的到站裡面的列車進站聲音,很棒吧,捷運宅呢,你一定會多花一成的房價買房屋。真的走一趟,你要先往淡水方向走三分鐘才到人行道,然後等,過馬路,再往台北方向走十分鐘才到的了,所以大約十五分鐘可以到捷運站。斜對面耶!平常看房子的客人多是開車來的,我的廣告大辣辣的寫著捷運對面,其實,要走,十五分鐘,這是數學題。十五分鐘,可以到很多地方買更便宜的「捷運宅」了。

「自備五十萬元,獲利25%!」看起來是,自備款五十萬元,然後出租賺錢,獲利25%就讓你覺得,四年回本。沒錯,我不會用個天價的租金讓你算到這個投資報酬率,那個太粗淺,都會被客戶打槍,沒這麼好騙啦。獲利回本,講的是那五十萬元回本,這叫做現金報酬,也就是你投入五十萬元,每年獲利就是12.5萬元,也就是每月大概一萬出頭的租金收入。看起來也好像不錯阿,如果我再跟你說,保證獲利可簽合約,你大概心一定動了。問題就是,丟開投資報酬率,這房子根本不值那個錢,想要獲利保證,一定是開高價的,你多花更多錢買了一間房屋,如果底價五百萬元,我起碼一定賣你五百五十萬元,可卻只有保證你第一年獲利,我只要拿出十二萬五千的第一年租金給你,就可以賣給你。懂了嗎?我一定賺,而且,這樣的房子在現在,地點一定不好,賣也賣很久才會這樣搞,可是存款利率又低,你買不買房獲利?’

「社區有溫泉、泳池、接駁巴士、二十四小時警衛,管理費每坪六十元」嗯,這比較平常,很多社區都有,大家都在比規劃完善,我一定告訴你第一年建商代管期間,每月每坪只要六十元。好,大家都會想,賠本生意沒人作。我告訴你,每坪六十元根本不夠,而且你永遠無法跟管理公司簽下六十元的合約,想要有這樣完善的管理,起碼每坪八十元,我跟管理公司長期配合嘛!他要接案子就要犧牲獲利,可是,等我不管了,你當然也可以不跟他簽,不過,管理品質下降、不能有游泳池、沒有二十四小時警衛,你的房屋根本不保值了。還有一次,我每月貼錢給管理公司,可是卻告訴你,這是建商贊助的,等到我賣完房屋,社區好不好,你家的事。

「感謝投資客火力全開,銷售突破九成!」人家說,投資客來買的房屋都是炒樓,以前大家比較不說明,現在,我一定跟客戶說,本社區有超過九成的投資客跟自住客來買,第一,讓你心動,第二,讓你快速買,第三,讓你不住也來投資,給你錯覺用的。其實,我的房子一點也不好,前面有醫院,後面有高架橋,格局小又不方正,我雖是先建後售,但工程期間又不讓你好好看房屋,等到交屋你就知道,沒有景觀、沒有安靜、絕對不好住,買這間房屋都是來投資的,會不會獲利?你家的事。你是來自住的?哎呀,少來了,你一定不會住,到時交屋時大家都想賣,你看著辦吧,舊巨蛋(東京巨蛋花園廣場,板橋)賣了四年還有一堆投資客賣不掉,你以為,你賺的到錢?

「每坪降價二萬元」現在房價高對不對?案子開價每坪四十萬元,底價三十五萬元,你嫌貴,好,我私下叫跑單降價給你一坪三十三萬元,你也許會買,看起來四十萬跟三十三萬元,殺了七萬元,可以了吧,不過,停車位!行情一百二十萬元,我咬死一個一百八十萬元,這樣我就回補六十萬元,感覺上,我房屋少賺錢,可是,數據上我其實多賺六十萬元,手上有個案子,房屋越賣越慢,但是附近老公寓多,我有很多車位可以外賣,所以,外賣的車位都可以賺到錢,房屋大不了少賺,合起來,其實我都是賺錢的。啥?你不想用超高價格買車位?可以阿,那就不買,反正我有外賣,而且剩的不多,以後你還不是要跟這些人租,撐到最後,你還是得買。

小市民、行政院長,你們擋不住我賺錢的。不標地就不標地,看著吧,我大不了不蓋房屋,可是我手上的地,絕對值錢,現在政府不標我更爽,物以稀為貴,你以為地價可以降低?不可能啦,我只擔心,政府萬一大手筆全面開放,把國有地全部拿出來賣,一個月賣二十塊大面積土地,這樣才會讓地價下跌的。有那麼多地?你算算,軍用地夠多了吧,台北市郊一堆這樣的地。

12 反被黑一把

最近上了蘋果日報,一堆朋友打來虧說最近很紅哦,我只是笑笑,誰知道再講哪家建商阿,打死我也不承認。不是我啦,我很有良心的,一堆人搶著買我的房子,供不應求咧,電視名嘴也搶著投資。

×的,最近很背,本來賣一間房屋給名嘴,想說她幫我到處講好話,到處寫高調,可以幫我多賣一些房屋,對啦,是有多賣沒錯,一年前我賣她頂樓一坪三十一萬元,比八樓還便宜,就是打算少賺點錢,用這個價差換取廣告,而且一年以來,效果還真不錯,不管是報紙還是電視,都在講我的案子有多好,我的地點有多棒,我心理想:這投資還不錯,少賺一點超划算的,那個案子一下子就賣光,還真的供不應求,一堆人打電話說要投資個兩戶,真沒房了啦。

二期、三期都賣的很好,趁勝追擊,房價越買越高,代銷還幫我一拉就是五次的漲價,爽咧!大家長期合作,很愉快阿,以前也有朋友便宜賣房子給那傢伙,換來同樣是高調的宣傳,名嘴很好用的啦。

景氣好的時候,大家都這樣做,最近政府利用新聞輿論打壓房市,我們這些專賣投資客的建商就慘了,一堆人開始觀望,本來一次買十戶的,改成一次只下一戶,媽呀,搞的我有點緊張起來,ㄟ,我是哪種建商耶,怎可能這樣就被打倒,大銀行說要緊縮投資客的貸款是吧?沒關係,我用公司無息貸款,零利率!銀行少多少我就補多少,這樣總是可以穩一下,另外我也找了一些銀行願意跟我合作的,反正現在行情那麼好,我一家銀行只送十戶貸款,一百戶送十個分行,這樣總行了吧,總行不會查、也不想查的。

可是,最近那個名嘴要賣屋了,我還在想找仲介賣不就得?不過仲介要收4%服務費,她直接叫我幫她賣,反正預售屋還再賣後續的期數,我第一個想到是,如果成交了要不要跟她收佣金呢?還有,更×的是,房價也漲了,一坪老大想賣三十八萬元。ㄟ,會不會去搶比較快阿,我平均行情也才賣三十五萬元,頂樓是比較貴沒錯啦,可是現在市場沒這麼旺啦,這不是為難我嘛?根本就是要我把她的房屋直接吃下來嘛!

算一算,價差大概兩百萬元,就一年來漲這麼多,要不是她是名嘴,我根本自己留著賺就好,何必讓她賺?現在她來這招,擺明的就是要下車,不看好後續市場了,如果我不買單,名嘴也許開始說「哎呀,房價高,現在應該居安思危啦,暫別進場購屋,尤其是那些只有未來前景的重劃區地點。」她的房子還是可以賺,只是少賺而已,我卻要賠上後面幾塊土地的風險,ㄟ,一天利息不少耶,這樣一搞還得了?如果我直接買單,名嘴大人也許會說「哎呀,房價高,要買只建議買有未來前景的重劃區地點」×的,有沒有買單,講話差很多,可是,有人會聽。

現在建商真不好做,景氣的時候要花錢養,不景氣的時候更要花大錢養,為了我的百億元大案的計畫,幾百萬元,小錢啦,不過就是打幾波報紙稿的錢而已,真是咬牙,我連建材錢的小錢都要賺了,現在居然要我平白花這幾百萬元?買吧買吧,就當作買個保險,名嘴大人我不想得罪,她的嘴跟手可厲害的狠,養她等於教育消費者,很划算啦,一年才幾百萬元,你想想,找個顧問也值那個錢。

我以後要跟我的小孩說,想買房子跟股票,新聞記得各家多比較一下,別只聽某一家講好話就衝動買下去,自己要多學多比較,才能判斷哪一個是好的。我今天真是佛心來著,居然講了真話動了真情,看來,如果哪天不搞建商了,我也來搞個報紙、電視台好了,學學人家香港人黎肥佬、賣仙貝的、數鈔票的富邦蔡,媒體多好賺阿。

13 銷售說明書的奧義

最近有個案場,號稱內湖最便宜、絕版的挑高四米五預售案,總價一千萬就可以買創意兩房,外觀找建築大師設計,社區內會有游泳池、三溫暖、健身房,各層樓都有一間公共設施可以用,標榜著全飯店式住宅,聽說很搶手,只剩下沒幾間,我拿了說明書一看,真是該多學習,真她×的讚!

挑高四米五,明說的就是工業區推住宅,以前大家會把房子登記成一般事務所,也就是登記辦公室來賣住宅,現在這個案子更妙,還不能登記辦公室,只能登記倉儲業,也就是說,她賣給你的是一間倉儲?以前有聽過賣健身房的,現在更上一層樓啦。

還有,老梗的她沒有放過,比如雨遮一大圈,公設比好像四十﹪,但是用不到的雨遮也不少,算一算頂多五十﹪,ㄟ,內湖開價四十五萬元的案子不多了,看起來就便宜,可是,公設比五十%的,算回來根本就跟一般個案一樣,真是厲害的老梗,她用很多設施來讓你覺得,對阿,有很多地方可以用,跟飯店一樣,家裡可以省很多地方。

我手上拿著她的說明書,回想以前,我們還做的真誇張。有個案子花大錢買木盒,很精緻的,裡面只放一朵玫瑰跟一張邀請卡,用快遞寄到買來的客戶名單家中,棒吧!想想人家豪宅「勤美璞真」也是用木盒,裝全部的說明書,看起來高級,可是也遜掉了。

你會看銷售說明書嗎?我們建商花大錢印了那一本本美麗、可以傳家的東西,十個有九個有看沒有懂,可是,卻是充滿我們黑心的奧義。現在要告訴你,有些東西不用看,有些東西要看。

美麗的不用看:有一堆美麗的照片、未來前景,那是不用看的,你也已經知道我們怎樣炒作新聞跟前途,那些崇高的理想,都是歷年選舉支票,而美麗的照片都是花大錢請攝影師拍的,看爽而已啦,啥開闊景觀都是屁,很多時候你都要作直昇機才看的到,絕對不會在你家的窗戶看到。

格局圖仔細看:多會登格局圖,通常會搭配傢俱配置圖來跟你說明以後房屋有多美、有多大,可是,你有沒有看到尺寸?百分之九十九不會放,可是百分之一百會小小的註記「僅供參考」,其實就是,廚房冰箱塞不下、坐馬桶就是面壁思過、洗澡會一直打牆、臥室放了床就只能訂做小桌子、衣櫃永遠不會讓你夠用。還有很多東西不會放,比如管道怎樣走,有時你的臥室背後那道牆都是管子,讓你睡覺的時候一直聽到水聲流過,我一個案子的客戶一直抱怨,只要樓上沖馬桶、洗澡、輕輕的關門,臥室內聽的一清二楚,只因為管子亂配,該只是在浴室的跑到臥室天花板上面了。

門會打架:很多人根本沒看門,有時門往外開,有時門往內開,其實說明書上都是亂畫一通,誰都會覺得那是小事,可是如果走道很小呢?開門前你都要很小心,怕一開門就打倒別人,這個其實都要問清楚,以後可是大大影響風水的。

天才的車道:地下室大家只知道選位子,可是,有時阿,那個車子根本都要倒車入庫一百公尺才停的進去,要不然就是迴車三百遍才停的下,不是常常鬧上新聞,說買了車位停了車,卻開不了門?圖都有畫啦,也都符合法規,可是完工後根本就是要賽車手才停的下。

註記要看:那個101的結構是永峻,很屌,可是現在有很多案子也說用同級結構「顧問」,注意,「顧問」就是花幾十萬元請人家看一下圖,不是花幾百萬元請人家設計、幾千萬元作高檔的結構施工的!大師建築設計?你再看看有沒有小字,很多都是大師設計「門廳」、「外觀」,其他都亂畫一通,賣著大師的名義,可是花不到多少錢,如果一個個案請大師全部設計,也許要上千萬元設計費,可是如果只有一個門廳或是外觀,便宜多了。

地址也要看:這點比較簡單,很多人已經知道我們接待中心搞在大馬路邊,只是為了方便賣房子,實際地點都在鳥不生蛋的地方,尤其在重劃區內,比如新莊的頭前、副都心,現在都還是一片荒地,以後你家的窗戶看出去是啥,我也不知道,你想想林口就知道了,棟沖、巷沖一大堆哦。

馬路要看:有時候會有路沖,可是我們會在地圖上作一點手腳,讓她看起來不是沖,只是彎彎的,其實,實際蓋好後絕對不是那麼一回事。

雨遮要會看:雨遮有算坪數的,你應該已經知道了,看起來像陽台的,算成雨遮可以用那還勉強可以,可是如果在牆的後面、在高窗的外面、在廁所窗戶的外面,根本不能用,都要算坪數的,你想想,一坪幾十萬元,我賺多少!
 
14 炒房價進階版

還是來講房價比較對味,尤其是現在一堆朋友的案子都開天價,我也開始學人家了,以後你可以叫我「學人精」,我很博學的,只要誰的招試,我馬上現學現賣。

大家早知道灌業績、拉房價的手法,以前不景氣的時候玩過,就是我找員工跟人頭高價買下我的房屋,這樣我的案子就大賣了,而且可以拉抬股價,你要查我還有合約書給你看,銀行也會高放貸,這樣房價不但全部從銀行那裡挖回來,賺了股價,還可以放貨到仲介市場再賺一手,這種手法,從不景氣的時候發明的,現在景氣、房價都好,大家也都繼續用。

進階版,就是我一個案子只要有三期就可以玩,無論如何我也會分三期,反正一期一棟。第一期戶數不多、建材差、價格不高,我大開記者會宣布沒幾天就賣光,其實我保留一半,另一半找投資客買,那些投資客跟我這麼久了,打通電話就會捧場,當然你也知道我賣了一些給記者,佈局。

第二期當然風光繼續開賣,價格調一成,這時,配合新聞的發佈,所以第一期真的沒買到的人,會在這時匆匆下單,因為我戶數還是不多,一個月內一定賣光,不過,我開始幫第一期的投資客轉手介紹客戶,讓他們真的賺到一些錢,這時我第一期保留的還不賣。所以,投資客也賺到錢,我房價也墊高並且鞏固了,就該準備推出第三期。

第三期的地點最好,配了更好的建材,景觀也棒,面對「計畫公園」哦,房價自然再高上一成,同樣的,找第一期的投資客買,並且狂發廣告,散戶聽到前兩期大賣,加上新聞一直在報,就害怕的進場買了,不管我開價有多高,價格只要高過第二期我就賣,當然,你會說,哪有這麼笨的消費者?告訴你,就是有,一大堆,我第三期的建材用的有多好哩,空間有多麼棒哩,你怎不會動心呢?不拿來投資就自己住阿?況且我還有繼續在附近買地呢,以後房價還會更高的,而且別家建商開價不是跟我們一樣高,就是比我們還高,建材也比我們差,他也是二天就賣光光(當然大家都一樣的搞法),你買不買?年輕人早買單了。

那,第一期的一半呢?嘿,地點比較差、建材比較差,所以,房價一定比第三期便宜了,那麼,有些嫌貴又想投資的人,就會想要,我用高一成的價格放出去,比第三期便宜一點點,一堆人就會搶著要,也就是,我第一期賺到第二期的價格了。

實際上,第一期有一半多賺一成,第二期全部再多賺一成,第三期比第一期花多一點建材費,總結還是賺一成。高房價嘛?你想想,如果板橋一坪開價八十萬元,你要不要去買台北市了?南港一坪一百萬元,你已經可以買台北市大安區了,況且有人繼續喊高,每坪兩百萬、三百萬元都在喊,又有人拿出上海有多貴來證明,民怨第一名?又怨又買啦,你叫記者問問那些現在買房屋的人,他們在想啥?

「是,房價貴,可是我需要房屋結婚,而且家裡給我頭期款,我就買了,反正貸款我可以負擔。」
「是,房價貴,可是新聞說從去年開始,房價就開始起漲多少,有多少人在房地產賺到第一桶金,我再不買以後更買不起,況且我也想賺這個錢,看起來很好賺。」
「是,房價貴,可是政府一定不會讓房價跌太多,也就是現在的房價已經有支撐了,我這時候買屋只是要自住,萬一被貴到就算了,反正我也不賣,沒有虧。」

懂了吧,再沒錢你也要吃飯,飯再貴你還是要吃,頂多吃少一點、吃遠一點,市中心房價已經每坪上百萬元了,我這裡是郊區,才多少阿?你買不買呢?你真不買?有記者最近寫年收入千萬元的于美人也不敢買,可是她一年花百萬元租房屋?要是你,一定買,何必給房東賺那百萬元。

15 搞豪宅

豪宅怎搞?問我就對了。啥?你問我有沒有蓋過豪宅?有~,絕對有,你看我那幾棟業績介紹,哪個外觀不像豪宅?坪數不夠大你可以買合併戶我幫你搞大,這就是豪宅啦。

搞定外觀就是豪宅了。這麼簡單?簡單啦,你只要翻翻住展雜誌,上上網查一下,看看別人怎搞,選個喜歡的外觀,抄一下就好。就給他全棟石材、巨石列柱就好。有時我也會這樣對外說:這個房屋全部的石頭,來自巴西的某一個礦區的幾百噸原石,我們找了好幾年終於發現這一批前所未有的美麗石材,保證獨一無二,原石經過大船經過三十六小時運回,經過切割並且精心打磨,拼出中庭的地板、牆面,絕對奢華!

明明就是石材商賣一批石材而已,而且石材本來就是每一批有不同的花樣,每個國家的不同礦區,有不同的花色,這幾年大陸到處都在賣比較差一點的,價格便宜,對我來說,需要漂亮的比如牆面,我就找漂亮一點的,像騎樓或外觀啥的,我就用大陸的,就這樣搞定外觀。文案嘛!寫故事、找點,就可以把外觀寫的像啥一樣。

建築外觀我一定找有名的大牌建築師幫我設計,你想想,如果找這個建築師全部交由他來設計,隨隨便便都要上千萬元,大師設計外觀,再找沒名氣的小建築師幫我送照,馬上可以省一半。這樣,大牌建築師的業績都是我的了,你看廣告裡面有多少都這樣寫。

好,同樣的,大廳我就抄抄涵碧樓、麗池酒店、東方文華飯店,只要哪裡有新奢華飯店我就去抄襲,涵碧樓已經炒爛掉就是一個例子,我只要找個沒名氣建築師或是有名的設計師來隨便畫畫搞搞,有時你走在路上,都會看到很像的幾棟大樓出現,就是這樣,豪宅嘛,簡單。

營建品質呢?我以前沒有,就搞出第一棟,第二棟就可以隨便蓋,反正有第一棟的品質作廣告。第一棟怎搞?簡單,找個有業績的日本營造廠商,來掛「顧問」,我有朋友真的找日本人來蓋,搞的人仰馬翻,花了不少錢,我沒這麼笨,找顧問就好,反正掛名簡單,花的錢又少。當然,也會分級,地點真的好的案子,就真的找日本人來蓋,反正豪宅賣價高,很好賺。地點不好的,我就找已經有知名度的營造廠,比如大陸工程跟潤泰營造,她們業績多,我全部通通灌在廣告中,反正我這樣寫也沒錯,這樣,啥第一級建商的業績,都是我的了。同樣的,結構技師我找「101大樓」的,燈光設計找「遠企飯店」的,園藝我找「帝寶」的,公共設施就找「信義富邦」的。

好的住宅有好的管理,哎呀,更簡單,我找「信義富邦」、「帝寶」等級的管理公司就好啦,反正第一年的代管期間都是客戶以後要買單的,我好賣房屋最重要,太貴我就貼補一些囉,廣告費嘛。

講來講去,豪宅真正要的「地段」、「聚落」呢?沒提耶,不用提啦,地點偏一點的就叫做「區域豪宅」,地點好一點的就是「正豪宅地段」,地點不好不壞的,就亂冠,如果在台北市大安區,管他巷子只有六米,沒有任何景觀,我一定「大隱隱於市」、「藏峰」、「官巷」,用別人的東西來加在我身上,所以,醫院對面就是「養身住宅」,山坡地上就是「人間仙境」,淡水河邊的就是「無敵海景」。

重點就是,要如何賣。

一個一千坪的基地,接待中心就會有二百坪,其他八百坪當作停車場跟大花園,以及一些噱頭,早些年,像「信義之星」去越南買幾噸的白沙,舖出高爾夫球果嶺,去感動這些有錢人。排場啦,就是排場。越難賣的越要有排場,有的案子搞成生態花園,走一圈好像逛植物園,有的接待中心外觀跟外星人一樣,歪七扭八的,這些都是要搞排場,讓你感動,這些東西跟未來的大樓,「一點關係都沒有」。

二百坪的接待中心,其實,應該說四百坪,因為起碼蓋二層樓,有的人就搞三層樓,一樓當作接待區,二樓就是一間間包廂跟樣品屋。樣品屋不用說,找作過「帝寶」、「信義之星」的設計師搞搞就好。當銷售人員端上「V&B」的杯子、「Alessi」的茶壺,咖啡有菜單讓你現點大師現煮,旁邊附上「Godiva」的巧克力、「青木定治」的馬卡龍、85℃?阿寫太快,是今年比賽得獎的師傅作品,有專業老師彈奏上千萬元的「貝森朵夫」鋼琴,對於我的用心,你,有沒有感動?

還沒感動?好,我找登琪爾的芳療師讓你預約按摩,搞個景觀溫泉池讓你預約泡湯,找Gucci來作新裝發表會,找法拉利來作新車展示,我的樣品屋內的沙發都是你在雜誌看過的款式,燈具都是「Fendi」上百萬一個,電視一定是一百吋液晶「Sony」,夠華麗了吧,反正越知名越好,俗不俗,你管我。

至於格局空間,隨便啦,我真的隨便畫畫,反正到時你會花大錢找設計師變更設計,建材也是,麗舍啥高檔的好看的就擺一擺,這些都是選配,你也不一定要,如果真要,我一定說,哎呀,別選用制服款,你要換更高檔次的。

台灣多數的豪宅,就這樣誕生了。

16 你不可以這樣做功課 我會倒

黑心建商是做全套把戲,並且讓你買屋後還會感激我的,我們要騙的都是不懂的人,還有自以為懂一些的半瓶水盤子,我們歡迎你做功課,如果你看完我說過的黑心建商系列,我想我還是會賺錢,但是如果加上你真的作對功課,我想大概就沒戲唱,要去當仲介賣中古屋賺價差了。
當你看到一個自認為美到不行的房子,有豪華到不行的大廳、奢侈到不行的水晶燈,還有那一間間充滿夢想到不行的實品屋、樣品屋,這是我的功力,讓你感覺超級良好的買下去。可是,如果這個房屋的地點,是你熟悉的地方,你從小在這裡長大,知道以前土地是爛泥巴、曾經死過人、房屋被燒過、長輩說這裡以前是座墳墓、附近的高壓電塔說要拆已經十年還沒動作、那計畫道路或是捷運永遠還是計畫,你會清醒一半。
我們包裝房屋,第一件就是美化這個地點,讓你覺得這裡是夢想地點,有非買不可的錢景跟錢途,而且縱使你買貴了,也會告訴自己說,這裡一定會發,你看新聞有說這裡以後會不得了,連行政院都打算搬過來,貴一點沒關係,買要買在開發前!所以你常常發現,新的重劃區推出的房屋,前幾個一定搶購一空,舊的重劃區已經成熟,還是搶購一空,老舊市區更別說,有蓋新大樓也一定搶購一空。問題是,哪來這麼多人搶購啦?你阿呆也不用這麼徹底,有前景的我的親朋好友不會自己買啊?哪輪的到你。
所以,當你知道這裡環境如何,比如隔條巷子有消防隊、有急診室、以前是墳墓,你根本就不買了,那我公司就準備收了。

第二個,開餐廳的人如果自己也不吃,這家餐廳一定不夠衛生,道理大家都懂。可是房屋咧?我都不敢住了,你怎不覺得房子有問題呢?我擺出一堆看起來高級華麗的建材,讓你高高價格買下,是我的本事。所有建材都在建材表上,密密麻麻的你大概不會看完,如果每一項你都了解,隨便舉一個例子,拋光石英磚大家都用,可是眉角在於品牌,大陸來的跟台灣做的,等級就是有差;六十公分見方的就是比八十公分見方便宜,施工方式,軟底施工就是比隨便亂舖來的耐久。
再舉一個例子,馬桶。和成看起來好像廉價,可是比啥寶格利來的堅固耐用,我最喜歡用看起來像外國的牌子,其實是大陸或台灣黑心工廠的貨,和成起碼是老字號,比較不亂搞。這些基本建材你說不值幾個錢,不是房屋的重點,搞不好你自己裝潢都會退,可是,就代表我的用心程度!我連看的到的都隨便搞搞,那看不到的地方,嘿嘿,你了解吧。
所以,當你去查了所有的建材品項,知道那些牌子是好貨還是便宜爛貨,你根本就不加價不買了,那我公司就準備收了。

第三個,建商口碑大家都知道要查,就像TOYOTA幹麻回收車子,只因為可能漏水?人家就是要做口碑阿,有瑕疵主動回收,這家公司就值得給她幾次機會。我怎建立我的口碑的?你想想,每年十大建商都有我的名字,我到處蓋房子,蓋到有名氣,我一直拿金石獎、金質獎、國家品質獎啥的,這樣就夠讓你衝動了吧。
不過你也知道,我的房屋一定漏水,我一定會在哪裡偷工減料,只要你上網查我就露餡了,這我也知道這個狀況,但是,我會到處在各網站放槍手寫東西,寫到你不信網友報料為止,至於壹週刊、蘋果日報的投訴報料你又不是每集都看、每次都收集,況且我一定蓋的美美的讓你第一時間找不到瑕疵,只有感動。
所以,當你上網查了我的口碑,知道哪些是我的分公司,我換了啥新名稱的建設公司,你看了我過去的歷史紀錄,你根本就不買了,那我公司就準備收了。

至於價格嘛,這個最重要的問題,我一定要講嗎?好吧,送佛送到西,全套告訴你。我的開價拉高法,這你已經懂了,我聯合旁邊其他的建商一起拉高價,這你也懂了,可是,你忘了,沒去比較中古屋,你沒去比較相同價格可以在哪裡買,你大概不知道,這樣一比下來,汐止居然跟板橋一樣價格,中正區也跟內湖一樣價格,南港早就跟大安區一樣價格,至於新莊貴過三重、板橋新板特區貴過台北市中心,這樣的比較,你不會去比的。如果你這樣比,大概會知道有些地方貴到不合理。
還有,不動產估價法則不容易懂,但是大概這樣比:中古屋比新成屋便宜個六~八折,是合理的,你買新成屋的時候,有沒有比過附近中古屋的成交行情?房子是會老的,新房屋住個幾年就是中古屋了,再美的東西,用久了就是壞掉,價格都要打折,你不比價?你仰賴政府幫你平定房價?下輩子吧
這句話講了四次,如果你比了價格,你根本就不買了,那我公司就準備收了。






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